不動産の用語の解説から売買に関する豆知識など、ぜひ一度御覧になってみて下さい。
- 不動産用語集
- 不動産の基礎知識
- 不動産の購入について
- 不動産の売却について
- マンションについて
- 住宅ローンについて
- 市街化調整区域や無指定地域、都市計画地域外に家は建つ？
- 用途地域が違うとなにが違う？
- 建ぺい率・容積率って何？
- 全面道路幅3.5メートルでも家は建つ？
- 広告でよく見る「セットパック要」って何？
- 「私道負担」って何？
- どのくらいの大きさの家が建つ？
- 風致地区って何？
- 登記簿面積と実測面積って？
- 建築協定って何？
- 信頼できる業者を見分ける方法は？
- 徒歩５分ってどのくらい？
- マイホーム購入の為の藷費用
- 誇大広告ってどんなもの
- マンションか１戸建か？
- 申し込みの撤回・解約
- 仲介手数料ってどのくらい？
- 登記簿の見方
- 定期借地権付き住宅とは？
- 市街化調整区域や無指定地域、都市計画地域外に家は建つ？
都市計画法では都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域の２つに大きく分けています。
前者は市街化を促進する地域で､家は建てられますが、後者は市街化を抑制する為に設けられた地域で、原則として宅地造成などの開発はできませんし一般の住宅も建てられません。
ただし、既に開発許可を受けている場合や既存宅地は例外的に家が建てられます。無指定区域は、都市計画区域内において、市街化区域と市街化調整区域とに区域分けがされていない区域。
都市計画区域外は都市計画が定められていない区域のことです。
したがって、無指定区域、都市計画区域外のどちらにも家を建てることはできますが、未開発の場所もあり、水道やガスなども自分で引かなければならない場合があります。- 用途地域が違うとなにが違う？
建築基準法で定められた｢用途地域｣によって、どのような建物が建てられるか、あるいは建てられないかが決まっています。
用途地域は１２種類に分かれており(下図ご参照)住宅が建てられないのは工業専用地域だけですが、環境を考えると住居系の用途地域が良いと思われます。
用途地域名 地域イメージ 第１種低層住居専用地域 木造2階建住宅をなど低層住宅の落ち着いた住環境が保護される地域で専用の店舗､事務所などもありません｡ 第２種低層住居専用地域 木造2階建住宅をなど低層住宅の落ち着いた住環境が保護される地域ですが､日用品程度の物を販売する店舗や小中学校などは建てることができます｡ 第１種中高層住居専用地域 マンション･アパートなど中高層住宅の住環境を保ちながら､500m2までの店舗や病院･大学などを建てることができます。 第２種中高層住居専用地域 主に比較的大きな規模のマンション･アパート等のための地域で1500m2までの店舗や事務所が建てることができます｡ 第１種住居地域 木造の低層住宅とマンション･アパートなど中高層住宅が混在し､3000m2までの店舗や事務所､ホテル等が建てることができます｡ 第２種住居地域 主に住環境の保護を目的とした地域ですが､商業用のビルや店舗なども混在し職住が近接した地域です｡ 準住居地域 主に幹線道路の沿道で､自動車関連施設や駐車場が整備された商業施設等が住宅と混在する地域です｡ 近隣商業地域 比較的小さな規模の店舗などが集まり､商店街を形成しているような地域です｡ 商業地域 デパートや銀行･映画館など､大規模な商業施設や業務施設が集合している地域です｡ 準工業地域 危険性・環境悪化の恐れのない工場やサービス業が立地する地域で､住居も混在しています｡ 工業地域 主に工業の利便性を図る地域で､どんな工場でも建てられますが､学校･病院･ホテルは建てられません｡ 工業専用地域 一部の公共施設や事務所などのほかは､工場しか建てられない地域で大規模な工場地帯が形成されています｡ - 建ぺい率・容積率って何？
建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積(水平投影面積)の割合のことで､ 容積率とは､敷地面積に対する建物の延床面積(各階の床面積の合計)の割合のことです。
容積率が高いと建物の床面積を多く建てられますが、敷地の前面道路の幅員により容積率が減少する場合がありますので注意が必要です。
- 全面道路幅3.5メートルでも家は建つ？
建築基準法では原則として、建物の敷地は幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ建物は建てられないことになっています。
したがって前面道路幅が3.5mでは家が建てられないことになります。しかし、幅員が4m未満であっても､その道路が建築基準法第４２条２項に規定する道路(俗にいう２項道路)であれば、家を建てる事ができますが、前面道路の中心線から２ｍの線まで敷地を後退させる必要があります。 これをセットバックと言います。
２項道路とは､建築基準法が適用される前から建物が立ち並んでいる幅４ｍ未満の道路で、道路として指定されたもののことです。
- 広告でよく見る「セットパック要」って何？
前面道路が４ｍ未満の場合は、原則として、道路の中心線から２ｍの線まで敷地を後退させる必要があります。
例えば前面道路が3mの場合､道路の中心線から１．５ｍになりますので敷地を５０cm後退させなければなりません。このことをセットバックト言います。
セットバック要とある場合は、家を建てる場合などに自分のほうで敷地を後退させる必要があることをいいます。すなわち、敷地の有効面積が狭くなることになるのです。
又、前面道路の向い側が河川などの場合には、河川側の道路境界線から４ｍになるまでセットバックしなければなりません。
- 「私道負担」って何？
広告などに｢私道負担あり｣と書いてある場合は、宅地内に道路として使用しなければならない部分があることを示しています。
例えば下図のように小規模開発されてできた住宅地の場合､C･Dに家を建てるためには市道から私道を作り､C･Dの敷地が幅員4ｍ以上の道路に2m以上接するようにしなければなりません。
この時に作った道路のための敷地を負担する事を私道負担といいます。
- どのくらいの大きさの家が建つ？
建物を建てる場合には都市計画法や建築基準法の規制を受けます。
したがって、敷地が広いからといって大きな建物が建つとは限りません。
基本的には、用途地域や建ぺい率、容積率によって建物の大きさが決まります。例えば土地Ａは第1種低層住居専用地域内にあり、建ぺい率60%･容積率200%です。
一方､土地Ｂは第1種住居専用地域内にあり、建ぺい率60%･容積率300%です。
どちらも容積率の限度いっぱい建物が建てられるものと仮定しますと、土地面積は100坪ですが､建てられる建物の延床面積は土地Ａは200坪まで､土地Ｂは300坪までとなります。
- 風致地区って何？
風致地区とは緑や景観等の都市の風致を維持するために設けられた地区です。
この地区内では建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採等について規制されます。
風致地区の例は多く､全国で200都市以上指定されています。
- 登記簿面積と実測面積って？
登記簿とは、登記官が公示の目的をもって記載する公の帳簿の事で、不動産に関するものを不動産登記簿といいます。
明治の頃作った課税台帳を基礎として作成されています。
税金を安くするために実際よりも小さく記載されていることや、当時の測量技術が未熟であったことから実測面積と異なる場合があります。
- 建築協定って何？
建築協定とは、建築基準法とは別に市町村ごとに定められた条例のことです。
好な町並みを将来的にも確保することを目的とするものです。
敷地が建築協定内にある場合、その協定に沿って家を建てなければなりません。
- 信頼できる業者を見分ける方法は？
信頼できる不動産業者を見分けるには、次の３つの方法があります。
- 1．宅地建物取引業の免許を確認する。
- 宅地建物取引業の免許は５年ごとに更新されます。更新されるごとに免許証番号の( )の中の番号が１つづつ増えます。従ってこの番号が大きいほど営業年数が長いことになります。
- 2．業者名簿を調べる。
- 免許を交付した各行政庁をたずね、業者名簿で内容や信用度を調べます。業者名簿には資産状況や過去の営業実績､トラブルの有無が記載されています。
- 3．不動産業者の団体に加入しているか調べる。
- 業界団体には加入時に資格審査があります。
- 徒歩５分ってどのくらい？
不動産広告に載っている｢徒歩○分｣というのは、徒歩１分につき８０ｍで計算されています。
従って、『駅から徒歩５分』は『駅から約４００ｍ』となります。歩く速度には個人差がありますので実際に歩いて計測しているわけではありません。
- マイホーム購入の為の藷費用
不動産を購入するための費用として以下のようなものがあります｡
- 不動産取得税
- ・印紙税(売買契約書に貼付）
- ・不動産業者の仲介手数料
- ・司法書士の手数料（抵当権設定所有権移転建物保存登記等）
- ・ローン保証料
- ・火災保険料等
- 誇大広告ってどんなもの
誇大広告とは商品の長所を実際よりも大げさに表現している広告のことをいいます。
誇大広告や消費者をあおるような宣伝文句を使う事は禁止されています。
例えば､｢格安｣｢早い者勝ち｣｢最高｣｢特選｣｢買い得｣などの言葉を使っている広告や、物件の概要を記載していない広告、不当表示をしている広告には十分注意が必要です。
また、問い合わせると｢すぐこないと売り切れてしまいます｣などという業者には気をつけましょう。
このように不動産の広告は業者の信頼度を図るバロメーターにもなります。- 頭金の賢い作り方
住宅ローンを組む場合、少しでも多くの頭金を用意して返済を楽にしておきたいものです。
又､実際にはその他の付随費用がかかることを忘れないように｡頭金を作る方法としては、次の方法があげられます。- 1．財形住宅貯蓄
- サラリーマンが頭金作りを考える場合、お勧めの方法です。勤務先の会社が財形貯蓄制度を導入している場合、給料やボーナスから希望の貯蓄額を天引きして貯蓄してくれるシステムです。
- 2．住宅債券積立
- 住宅金融公庫が募集する住宅債券積立です。住宅金融公庫で融資を受ける場合、割増融資が受けられます。
- 3．親等からの援助
- 購入者の両親、祖父母から住宅取得の為の資金を贈与された場合、一定の条件をクリアすれば、贈与税が軽減されます。
- マンションか１戸建か？
あなたはマンション派？それとも１戸建派？マンションと１戸建のメリットとデメリットは次のとおり。
マンションのメリット - ・耐火性や耐震性に優れている。
- ・防犯や管理に優れている。
- ・生活の利便性の良いところに住める。
マンションのデメリット - ・自由に建て替えや増改築ができない。
- ・土地所有分が少なく財産価値に劣る。
- ・管理費や修繕積立金がかかる。
- ・収納スペースが比較的狭い。
１戸建のメリット - ・建て替えや増改築が自由にできる。
- ・土地を所有することにより、財産価値に優れる。
- ・管理費や修繕積立金がかからない。
１戸建のデメリット - ・管理や防犯､修理は自分でやらなければならない。
- 申し込みの撤回・解約
買主が売主の言葉に惑わされて、よく考えずに売買契約を結んでしまった場合に、その契約を解除することができます。これをクーリングオフといいます。
宅建業者の事務所あるいは、宅建主任者のいる現地営業所以外の場所で、宅建業者である不動産業者が売主となっている土地建物の売買契約を結んだ場合、一定期間(業者がクーリングオフができる旨の書面を交付した日から８日間)クーリングオフ制度によって契約を解除、撤回することが認められています。
但し、契約の撤回等の意志表示は書面によって行う必要があります。
- 仲介手数料ってどのくらい？
宅建業者に支払う仲介手数料は､次で算出された金額を上限とします。
売買価格に
・200万円以下の金額 5％
・200万円を超え400万円以下の金額 4％
・400万円を超える金額 3％
を乗じて得た金額の合計仲介手数料には消費税等(現状5％）が課税されます。
通常､不動産価格は400万円を超える事が多いので､この場合は次の速算式で求められます。仲介手数料＝［売買価格×3％＋6万円］Ｘ105％
- 登記簿の見方
不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿の２種類があり、それぞれ表題部、甲区、乙区にわけられています。
- 1．表題部
- 土地や建物の所在、地番、地目、地積、建物種類、家屋番号、構造，床面積等が記載されています。
- 2．甲区
- 土地や建物の所有権に関することが記載されています。ここを見れば、誰が所有者かわかります。
- 3．乙区
- 所有権以外の権利、例えば抵当権、地上権、賃借権などの権利が記載されています。
- 定期借地権付き住宅とは？
住宅を購入する場合、土地建物ともに購入者のものとなります。しかし、バブル期には、土地の値段の急上昇により、土地付きマイホームは購入が困難でした。
そこで建物のみを購入し、土地は借りる、という定期借地権付き住宅が考えだされました。
定期借地権とは、借地権の存続期間(５０年以上)が終了したときに、敷地の所有者にたいし、住宅を取り壊して更地とし、返還するシステムになっています。
購入者側にとっては、安い住宅資金でマイホームを購入できるメリットがある一方で、毎月地代を払い、契約終了後は更地にして返還しなければならないというデメリットがあります。
- 建築工事